Accounts-bloggen

Se upp med moms på lokaluthyrning

 |  Av Mikael Green  |  Postat i Kunskap

(UPDATE 2022-04-13: Skatteverket har i dagarna lämnat ett förslag som väsentligt skulle förenkla hela den här frågan.)

Det här är ett problem som inte dyker upp så ofta, men när det dyker upp kan det bli rätt kostsamt.

TLDR

Om ditt företag är momspliktigt, hyr en lokal där det är moms på hyran och ska hyra ut delar av lokalen i andra hand: Se upp! Ta antingen upp det med din redovisningskonsult eller revisor, eller kontakta Skatteverket angående ”Frivillig skattskyldighet vid lokaluthyrning”. Det kan tyvärr bli ganska dyrt annars.

Lokaluthyrning ur ett momsperspektiv

Uthyrning av lokaler (dvs inte bostäder) är i grunden alltid momsfri. Och när man har momsfri verksamhet (t ex hyr ut lokaler momsfritt) får man inte heller dra av ingående moms på kostnader som rör uthyrningen.

Däremot kan en hyresvärd välja att frivilligt momsregistrera en fastighet för lokaluthyrning. Då blir uthyrningen istället momspliktig och hyresvärden får dra av ingående moms på kostnader i verksamheten. Ett krav är att det bedrivs momspliktig verksamhet i lokalen – om man t ex hyr ut till en tandläkare, försäkringsmäklare, bank eller annan momsfri verksamhet, kan alltså inte uthyrningen bli momspliktig.

Om hyresgästen är momspliktig är det lite av en no-brainer att momsregistrera uthyrningen – hyresgästen får ju ändå tillbaka momsen på hyran och hyresvärden får dra av momsen på kostnader.

Vad gäller vid andrahandsuthyrning?

Men om du hyr en lokal och hyr ut delar av den i andra hand – vad gäller då? Exakt samma sak, faktiskt.

Och det spelar ingen roll om förstahandshyran är momspliktig eller inte, den som hyr ut i andra hand måste momsregistrera sig i sin tur för att få lägga på moms.

Detta är det väldigt många som inte känner till. Många fakturerar helt enkelt vidare med moms, vilket ju känns ganska logiskt eftersom förstahandshyran är med moms.

Varför är detta så viktigt?

Om förstahandshyran är momsfri, spelar det inte så mycket roll. Du har förmodligen inte så många andra kostnader just för uthyrningen som du nekas momsavdrag för utan momsregistrering.

Men om förstahandshyran är momsbelagd och du inte momsregistrerar din andrahandsuthyrning, får du alltså inte dra av ingående moms på den del av hyran som rör den andrahandsuthyrda ytan.

För att ta ett exempel där du inte momsregistrerar uthyrningen. Du betalar 20 000 kr/månad exkl moms för en lokal och hyr ut halva lokalen i andra hand till självkostnadspris 10 000 kr (ej momsbelagt). Av ingående momsen 5 000 kr på förstahandshyran får du då bara tillbaka hälften (rörande ytan du själv använder), dvs 2 500 kr. Resterande 2 500 kr blir en kostnad i verksamheten. På ett år blir detta en kostnad på 30 000 kr. På fem år…ja, du fattar. Visserligen är kostnaden avdragsgill som kostnad, men ändå.

Vad krävs för att momsregistrera uthyrning?

Det finns ett antal formkrav för detta, där de viktigaste är:

  1. Hyresgästen måste bedriva momspliktig verksamhet i lokalen.
  2. Uthyrningen måste vara ”varaktig” – minst ett år eller utan slutdatum.
  3. Uthyrningen måste gälla en tydligt avskild yta, normalt sett en hel lokal eller ett rum.

Enligt ett förslag från Skatteverket i april 2022 ska reglerna förenklas rejält och många av de här kraven tas bort.

Kan man fixa detta retroaktivt?

Tidigare krävdes en ansökan till Skatteverket för att momsregistrera sin uthyrning, och beslutet gällde alltid tidigast den dagen ansökan kom in. Detta kunde bli riktigt otrevligt om man missade detta under en längre tid med lite större belopp.

Från 2015 räcker det att man uppfyller kraven på momsregistrering och att man lägger moms på fakturan, dvs kravet på en uttrycklig ansökan finns inte längre.

Coworking spaces (update 2021-02-18)

Uthyrning av aktivitetsbaserade kontorsplatser (eller coworking spaces) har länge inte uppfyllt kraven för momsregistrerad uthyrning, men ändå ansetts vara lokaluthyrning och därför momsfritt. Nu kom precis ett avgörande från Högsta Förvaltningsdomstolen att denna typ av kontorsplatser visst kan vara momspliktiga, vilket är goda nyheter för alla som driver coworking spaces. Vi får se om det kommer uppdaterade riktlinjer från Skatteverket så småningom.

71 Kommentarer

  • Intressant, vad gäller om man hyr ut ett rum till några norrmän som behöver någonstans att sitta när de är här?

  • Ledsen för sent svar.

    Samma sak gäller som för svenska hyresgäster. Eftersom fastigheten är belägen i Sverige anses tjänsten omsatt i Sverige och om uthyrningen är momsregistrerad ska svensk moms läggas på. Och vice versa, om uthyrningen inte är momsregistrerad läggs ingen svensk moms på.

  • Karl Gunnar Sjöqvist

    Nu fr.o.m. 2015 har man infört att den som hyr ut lokal och tar ut moms på hyran automatiskt blir registrerad som frivilligt momspliktigt, d v s när man har lämnat in första momsdeklarationen där man redovisar hyresintäkt vid frivillig momsregistrering. Så i fallet med andrahandsuthyrning av lokal är det ju ett självklart val att ta ut moms om det är en momspliktig verksamhet.

    Hyr man däremot ut till en momsfri verksamhet försvinner en del av underlaget till momsavdrag (eller hela om man bara har en lokal) – så då bör hyresnivån anpassas efter det.

    Om jag har uppfattat det rätt när det gäller kontorshotell är det i regel moms på hela hyran. Men om man bedriver momsfri verksamhet borde ju moms bara utgå på de tjänster som kontorshotellet erbjuder förutom själva lokalhyran (bredband, posthantering, städning o s v). Eller blir det moms på hela paketpriset?

  • Japp, det stämmer. Uppdaterade näst sista stycken i inlägget så det framgår. Tack för påpekandet, håller inte alltid gamla inlägg up-to-date. 😉
    Kontorshotell är ju ett litet problem i detta. I princip krävs det ju en avskild yta och ett långsiktigt hyresförhållande (typ minst ett år, har jag hört sägas) för att uthyrningen ska kunna blir momspliktig. Så hyr man ut ett skrivbord i sex månader är det alltså egentligen inte OK att lägga på moms. Eller om hyresgästen inte är momspliktig då. Detta hindrar nog inte massor av andrahandsuthyrare från att lägga på moms ändå, gissar jag.
    Och en lösning som många säkert använder är att kalla det ”serviceavgift” el dyl, lägga på moms på alltihop och låtsas som att man faktiskt inte håller på med lokaluthyrning. Gissar att det skulle få svårt att hålla en granskning.
    Att dela upp beloppet i en hyra (utan moms) och övriga tjänster (med moms) hjälper väl egentligen inte? Jag menar, grundproblemet är ju oftast att man inte får dra ingående moms på förstahandshyran, och om hela andrahandshyran är momsfri försvinner ju avdragsrätten. Eller missförstår jag din fråga?

  • Hej,
    Tack för bra information om moms på lokalhyra!
    Kan en hyresgäst som faktureras moms på sin lokalhyra hyra ut momsfritt i andra hand eller måste andrahandshyran beläggas med moms den också?

  • Vill tillägga att jag avser ”hyra ut momsfritt i andra hand till en momsbepliktigad verksamhet.”

  • Hej Monica!
    Absolut, lokaluthyrning är alltid momsfri i grunden. Så huruvida du betalar moms på förstahandshyran har konstigt nog inget att göra med vad som händer vid andrahandsuthyrningen, utan den lever ett eget liv momsmässigt. Och du kan alltid välja att hyra ut momsfritt. Och om villkoren är uppfyllda kan du även välja att frivilligt ha momspliktig uthyrning.

  • Tack Mikael, för den informationen! Tack även för att du svarade så snabbt 🙂

  • Kan jag som privat äger fastighet och hyr ut till mitt aktiebolag och är momsregistrerad avstå från att lägga moms på hyran om jag tidigare gjort det, och därmed slippa skattedklartionerna privat?

    • Hej Joakim!

      Bara så jag förstår förutsättningarna rätt: du äger privat fastigheten men driver den som näringsverksamhet och har frivilligt momsregistrerat uthyrningen? Och frågan är om du kan välja att inte lägga på moms på uthyrningen trots att du momsregistrerat den?

      Min gissning skulle väl vara att du i så fall måste/bör avsluta den frivilliga momsregistreringen. Vilket ju bör vara möjligt, eftersom den är frivillig. Jag tvivlar på att man kan vara momsregistrerad men sedan byta mellan att lägga på moms eller inte från månad till månad (för att ta ett extremt exempel).

  • Hej,

    Jag har en fundering, ska jag betala moms på hyran om hyresvärden ej är momsregistrerad?

    • Normalt sett betalar du ju vad som står på fakturan, dvs säljaren avgör om det är moms på varan/tjänsten eller inte. Oavsett om det gäller hyra eller något annat.
      Men om säljaren felaktigt lägger på moms, är det lite speciellt. Då kan man nämligen inte som köpare bara lyfta momsen – man måste alltså se till att säljaren har rätt att lägga på moms innan man som köpare lyfter momsen.
      Så i ditt fall, om hyresvärden inte är momsregistrerad för uthyrningen ska du inte betala moms på hyran. Och om hyresvärden felaktigt lägger på moms får du be dem att rätta fakturan.

  • Hej!

    Jag har en (lång) fråga. Jag och min kollega driver 2 resp. AB inom sjukvård (momsbefriat) ca 95% av vår verksamhet och ca 5% mosad verksamhet (kurser etc).
    Vi har nu hittat en ny lokal med en hyresvärd som bara vill hyra ut till momsade företag för att få göra avdrag för investeringar i fastigheten (som jag förstod det). Vi har tänkt skapa ett gemensamt AB för diverse olika momsade verksamheter (kurser etc) men inkomsten kommer inte vara mer än ca 5% av vår totala inkomst i våra resp. AB.
    För oss är det ok att betala hyra med moms, vårt problem är att hyresvärd ej vill hyra ut till momsfriade företag.

    Jag har kollat med skatteverket men vill ha din åsikt också.
    Som jag förstod skatteverket så kommer hyresvärden kunna göra avdrag på investeringar, pga att vi bedriver en sk blandad verksamhet (moms och ickemoms). Då denna utgör 5% (gränsen enl skatteverket) så ska det vara okej.

    Är det nåt du känner igen?
    Kan du ge några tips på vad vi bör tänka på för att inte behöva hamna i en situation där vi måste betala jämknings kostnader om det skulle vara så att hyresvärden inte kan göra avdrag?
    Annat vi bör tänka på? (vi måste skriva ett tilläggskontrakt till ordinarie kontrakt för att undvika det)

    Med vänlig hälsning,
    Emma

  • Tack för hjälpen!

  • Christian Partos

    Hej Mikael

    Vi är en ateljéförening med konstnärer och designers (momsregistrerad ideell förening).
    Föreningen hyr ett våningsplan i ett kontorshus av värden och hyr i sin tur ut ateljéer till
    sina medlemmar.
    Vid ägarbyte och hyresomförhandlingar har vi gått med på att moms läggs på föreningens hyra.
    Värdens krav är att alla medlemmar är momsregistrerade.
    Tyvärr är det bara 20 av 23 medlemmar som vill/har möjlighet att momsa.

    Varför är det ett problem för värden? Det är ju föreningen som hyr!

    Tacksam för svar
    /Christian

    • Hej Christian!

      Problemet för hyresvärden är att denne också behöver frivilligt momsregistrera sina lokaler. Och ett krav för att momsregistrera lokaluthyrningen är att det pågår momspliktig verksamhet i lokalerna. Så om några av medlemmarna/andrahandshyresgästerna inte är momspliktiga kommer det vara delvis momsfri verksamheten i lokalen och hyresvärden kan inte momsregistrera hela uthyrningen. Och får då inte lyfta lika mycket ingående moms på kostnader för lokalerna.

  • Christian Partos

    Hej Mikael
    Tack för svar. Har fortfarande inte förstått riktigt.
    I ”Frivillig skattskyldighet för moms vid uthyrning av lokaler” står det (sid5) att värden kan ta ut moms på HELA lokalen även om hyresgästen bedriver blandad verksamhet i lokalerna.
    Förstahandshyresgästen är i vårt fall Ateljéföreningen.
    Föreningen har väl då blandad verksamhet då den hyr ut i andra hand till både momsande och icke momsande medlemmar?
    Var ligger skillnaden mellan dessa två fall? Slutresultatet är ju densamma! Delvis momsfri verksamhet i lokalerna.
    /Christian

    • Hej Christian!

      Aha, du menar så. Hmm, frågan är då om man kan se det som ”blandad verksamhet” när föreningen tar sin lokal, delar upp den i flera ateljéer och hyr ut dem i andra hand? Eller om varje ateljé då bedöms som en egen lokal när man tittar på möjligheten att momsregistrera?

      Jag vet faktiskt inte på rak arm, och jag hittar inget om det i Skatteverkets rättsliga vägledning. Måste nog gräva lite djupare.

      Men rent instinktivt känns det som att reglerna pratar mycket om ytorna, dvs ”kan just den här ytan momsregistreras”. Så min gissning skulle vara att när föreningen hyr ut lokalen till 23 andrahandshyresgäster så pratar vi inte längre om en utan om 23 olika lokaler just för att bedöma momsregistreringsfrågan. Dvs att man tittar på varje ateljéyta för sig. Men det är bara en ren gissning.

      Vad säger fastighetsägaren är skälet?

  • Christian Partos

    Hej Mikael
    Tack för svar igen.
    Vet du var det skulle gå att få ett entydigt svar på detta problem?
    Skatteverket litar jag inte på, de är många och med olika kompetens
    vilket gör att svaren blir olika beroende på vem man frågar…
    Fastighetsägaren är inte intresserad att lägga tid på ett sådant här
    problem utan kör med säkra kort.
    Allt medan föreningen slits i solidaritetstvister.
    /Christian

    • Det är något som är lite frustrerande med skattefrågor – allt står inte detaljerat i lagen utan får bestämmas i uttalanden från Skatteverket, rättsfall mm. Ofta kan man helt enkelt inte få ett entydigt och definitivt svar, utan mest en bedömning att ”det borde vara så och så, men man vet aldrig säkert”.

      Om man inte själv lyckas leta fram ett uttalande eller rättsfall som ger svar i frågan, får man försöka hitta en expert på området och se om man kan få ett bättre svar där. Tyvärr tenderar ju experterna att vara rätt dyra. 🙁

      Men ett första steg kan vara att maila Skatteverket och beskriva situationen. Svaret du får kommer fortfarande inte nödvändigtvis hålla i rätten, men jag inbillar mig att de svar du får skriftligt är något bättre researchade än de du får muntligt på telefon.

      Det finns ju även företag som Björn Lundén Information och Tholin & Larsson som erbjuder frågeservice i skattefrågor. De kommer inte kunna svara på allt, men ganska mycket.

  • Christian Partos

    Hej Mikael
    Tack för snabba svar på mina frågor.
    Ha det bra!
    /Christian

  • Hej!

    Om jag som privatperson hyr ett förråd/garage kan hyresvärden då välja att lägga på moms?!

    • Hej Linnea!

      Det beror nog faktiskt lite på. Eller rättare sagt, när man hyr ut till privatperson kan man aldrig välja att lägga på moms. Antingen är det momspliktigt eller inte.

      Det är bara när man hyr ut till företag med momspliktig verksamhet, och dessutom uppfyller ett par andra kriterier, som man frivilligt kan momsregistrera en annars momsfri uthyrning.

      Så vad gäller för garage och förråd? Skatteverket säger att det alltid är momspliktigt att hyra ut garage till nån annan än hyresgäst i fastigheten, förvaringsboxar samt några andra undantag. Jag gissar att förråd hanteras på samma sätt som garage, dvs om du redan hyr bostad i fastigheten lär det vara momsfritt, medan om du inte är hyresgäst i fastigheten lär det vara momspliktigt (t ex Shurgard).

      UPDATE 2019-11-13: Jag var nog lite fel ute här. Verkar som att uthyrning av förråd är momspliktigt om hyresgästen är ett företag, annars momsfritt. Fast lite svårt att hitta bra info om detta från Skatteverket, tycker jag.

      • Shurgard tar inte ut moms av privatpersoner.
        Men en hyresvärd som hyr ut bostäder där de som bor i de bostäderna hyr garageplats av hyresvärden betalar de inte moms på garagehyran.
        Men om en yttre privatperson som inte hyr lägenhet av värden hyr en av garageplatserna så tas det ut moms på garageplats-hyran av den personen. Det verkar vara ett vanligt förfarande.

  • Hej Mikael!

    Om man är två personer som har egna verksamheter men hyr en lokal tillsammans. Lokalen är inte avskärmad på något vis utan man vill bara ha sällskap och en gemensam arbetsplats. Hur fungerar det då? Vi hyr denna lokal i andra hand och en av oss står på kontraktet, men det är godkänt av alla inblandade att vi använder lokalen tillsammans. Är det något speciellt vi behöver tänka på?

    • Hej Sara!

      OK, så flera företagare delar på en lokal men av praktiska skäl står en av dem på hyreskontraktet och betalar hyran, och vill nu fakturera delar av hyran vidare till övriga. Och vi antar att det är moms på hyran från hyresvärden – annars kan man ju bara hyra ut i andra hand momsfritt utan problem.

      Det knepiga är att när de olika ”hyresgästernas” delar av lokalen inte är tydligt avdelade (normalt med väggar), så kan man alltså inte hyra ut till dem i andra hand och lägga på moms. Och kan man inte lägga på moms är ju ”verksamheten” i de delarna av lokalen (dvs ”andrahandsuthyrningen”) momsfri, och den som står på kontraktet får inte lyfta ingående moms på sin hyreskostnad.

      Så hur gör man då? Jag har faktiskt inget bra svar på det, i alla fall inget som jag kan garantera är korrekt. Det intuitiva vore att fakturera vidare kostnaden utan att uttryckligen ”hyra ut” delar av lokalen i andra hand (eller tredje hand blir det väl i ert fall). Ungefär som när man fakturerar resekostnader till en kund. Men jag kan inte lova att det skulle hålla. Det kan alltså finnas en risk att Skatteverket tycker att det är en andrahandsuthyrning som inte får momsregistreras och därmed får man inte lyfta momsen på halva ursprungshyran. Det är i alla fall svaret jag fick av Skatteverket för några år sedan när jag ställde en fråga i ett liknande fall. Så lite osäkert alltså.

      Kan man istället kompensera på annat sätt? Fast all fakturering ska ju föranledas av en faktiskt affärstransaktion, så ”hittepå-fakturering” för att kompensera för hyreskostnad är ju inte heller helt by-the-book.

      Jag målar fan på väggen här, men det är ju lite så man får göra i en sån här situation. 🙂

      Så vad gör alla andra i liknande situationer? Jag vet inte säkert, men gissningsvis fakturerar de helt enkelt vidare kostnaden och lägger på sin normala momssats, förmodligen utan att inse att det kan vara lite riskabelt.

      Ledsen att jag inte har ett bättre svar.

  • Hej, vi bedriver en förskola som föräldrarkooperativ (ekonomisk förening). Just nu letar vi efter nya lokaler och hyresvärden med de mest lämpliga lokaler vill, efter stora renoveringar, hyra ut till momsregistrerade verksamheter. Hur kan vi hantera detta? Kan vi starta ett aktiebolag som anses som service företag till förskolan och erbjuda lokal i andra hand, städning, catering osv. som tjänster? Idag finns städare anställda av föreningen för det. Tacksam för råd.

    • Hej Geoffrey!

      OK, jag ser problemet. Så ni är inte ute efter att få lyfta momsen – det blir ju svårt i en momsfri förskoleverksamhet. Utan ni vill helt enkelt uppfylla hyresvärdens krav för att få hyra lokalen.

      I så fall skulle alltså serviceföretagets tjänster bestå till så stor del av andra, momspliktiga tjänster snarare än lokaluthyrning i andra hand, så att det inte anses röra sig om lokaluthyrning längre? Jag har hört liknande idéer när företag vill hyra ut skrivbord i andra hand på kort tid, dvs inte tydligt avgränsade ytor på lång tid som uppfyller kraven på momsregistrering. Men jag har aldrig sett de här uppläggen faktiskt granskade och godkända av Skatteverket. Det kanske finns fall då de har testats och godkänts – det vet jag faktiskt inte.

      Moms är ett rätt snårigt område och om du vill ha ett säkert svar och ett bra upplägg måste du förmodligen prata med en momsexpert som både har bra koll på reglerna och kan detaljerna i ert specifika case.

      • Tack för svaret. Vi kommer utan tvekan behöva kontakta en expert på moms. Har nu läst på lite mer och inser att den frivilliga beskattningen alltid faller på sista ledet. Alltså om A hyr till B som hyr till C (mitt förslag), så kan A ändå inte utnyttja den frivillige beskattningen och göra avdrag för tidigare investeringar om C bedriver momsbefriad verksamhet. Hoppet faller nu på ”blandat verksamhet” som Emma hade i ett tidigare inlägg. Vi har tidigare funderat på att även erbjuda andra tjänster och detta är kanske en knuff för att påbörja detta. Tack för en bra hemsida med mycket bra information.!

  • Hej
    Om jag har en fastighet och vill hyra ut verkstaden på tomten till ett AB, måste jag registrera mig som firma om jag vill lyfta momsen på omkostnaderna jag får/har på verkstaden. Den enda verksamhet jag ”bedriver” är uthyrningen och ev reparationer och underhåll på verkstaden plus löpande omkostnader för denna. Eller kan jag fakturera som privatperson och lägga på moms (frivillig skattskyldig)och momsredovisa vid deklarationen för hyran och dra av momsen och för mina kostnader jag haft för lokalen? Måste något anmälas isf till SKV?

    • Hej Annelie!

      Nej, som privatperson kan du såvitt jag vet inte lägga på moms eller lyfta ingående moms. För det behöver du bedriva näringsverksamhet av något slag.

      Så frågan är då om du kan registrera en enskild firma som hyr ut verkstaden till en extern hyresgäst? Jo, det skulle du väl kunna göra – kan tänka mig att det blir lite liknande en jordbruksfastighet, där en del av fastigheten är din privata bostad och en del används i näringsverksamheten. Men lite brasklapp för att jag inte har råkoll på de reglerna och att det kan vara ett aningen snårigt område skattemässigt och momsmässigt, så jag skulle föreslå att du antingen läser på rejält själv eller låter någon titta på din specifika situation.

  • Hej,
    Jag har en lägenhet i fjällen, ägd via mitt företag och frivilligt momsregistrerad. Lägenheten hyrs ut via förmedlingsföretag som har dispositionsrätten och hyr ut till såväl privatpersoner som företag. Den utbetalning som jag erhåller två gånger per år från förmedlingsföretaget, är den exklusive eller inklusive moms?

    • Hej Per!

      Hmm, den var intressant. Normalt skulle jag säga att du inte kan frivilligt momsregistrera en lägenhet, såvida du inte hyr ut den som lokal (t ex kontor). En lägenhet hyrs ju normalt antingen ut på lång tid som bostad (som aldrig kan momsregistreras) eller på kortare tid i något som liknar hotellverksamhet (som alltid är momspliktig med 12% moms). Men det kanske är strunt samma – verksamheten bedrivs i alla fall idag som momspliktig.

      Och till din fråga – är utbetalningen från förmedlingsföretaget exkl eller inkl moms? Egentligen bör du ju kolla detta med förmedlingsföretaget. Men som jag ser det har det lite att göra med hur dealen är uppsatt med förmedlingsföretaget.

      Antingen kan man se det som att det är du som hyr ut till varje enskild hyresgäst. Då utför förmedlaren en ren förmedlingstjänst. Hyran till hyresgästen är då din omsättning och där bör 12% moms ingå. Och i förmedlarens avgift ingår förmodligen 25% moms som du kan lyfta (=få tillbaka).

      Eller kan man se det som att du hyr ut lägenheten till förmedlaren som i sin tur hyr ut den till hyresgästen. Då består din intäkt av det förmedlaren betalar till dig, oavsett hur mycket hyresgästen betalar. Och frågan är då om det ingår moms där.

      Jag hörde att SkiStar nyligen gick ut med information att de i dagarna byter från den första varianten till den senare. Och de lämnar i princip upp till ägaren att klura ut huruvida uthyrningen till SkiStar är momspliktig eller inte, även om SkiStar själva gissar att den inte är momspliktig.

      Och jag är faktiskt inte helt säker – det är ju inte korttidsuthyrning längre, men lägenheten används ju ändå i hotelliknande verksamhet. Jag skulle ändå också gissa på att uthyrningen är momsfri, ungefär som att du skulle hyra ut en lägenhet på lång tid. Men vill man veta säkert bör man ställa en fråga till Skatteverket, gärna på mail eller brev.

  • Hej,
    En fråga.
    Jag driver en momsbefriad verksamhet (öppenvård) Jag har varit o tittat på ett nytt kontor. Fastighetsägaren till kontoret menar att dem inte kan hyra ut lokalen till mig då jag inte har moms i företaget. Är detta riktigt? Borde det inte var så att dem kan skicka en vanlig faktura exkl moms. och sedan väljer jag att betala hela beloppet inkl moms. Att jag sedan inte lyfter momsen är väl mitt problem? Kan ju omöjligt vara så att jag inte får hyra? Tacksam för svar.

    • Hej Peter!

      Ja och nej, får man väl säga. Fastighetsägaren kan nog hyra ut till dig, men vill förmodligen inte.

      Du har rätt att om de fakturerar 10000 kr plus moms till en momspliktig hyresgäst eller 12500 kr utan moms till en momsfri hyresgäst, spelar ingen roll för fastighetsägaren. Och att mycket blir 25% dyrare när man inte är momspliktig är förmodligen något du är van vid.

      Men grejen är att ju större andel av fastighetsägarens lokaler som är momsregistrerade, desto större del av ingående momsen på allmänna kostnader får lyftas. Så förmodligen vill fastighetsägaren momsregistrera så stor del av sina lokaler som möjligt. Och ett av kraven för att få momsregistrera uthyrningen av en lokal är att hyresgästen bedriver momspliktig verksamhet. Så momsfria hyresgäster innebär ingen momsregistrering, vilket innebär mindre moms som får lyftas för fastighetsägaren.

      Får då fastighetsägaren göra så här – säga nej till momsfria hyresgäster för att det begränsar deras avdragsrätt för moms. Det vet jag faktiskt inte på rak arm – blir ju lite mer en juridisk fråga. Men jag skulle tro att de får säga nej om de vill.

  • Hej.
    vi har ett gårdscafé på gården; alltså enskild firma en jordbruksfastighet med näringsverksamhet. Om vi vill hyra ut cafeet som ligger i ladan till ett företag, lägger vi på moms då på fakturan? Och om vi hyr ut till privatperson, lägger vi inte på moms?
    Tacksam för svar

    • Hej Marre!

      Om ni uppfyller alla krav på frivillig momsregistrering kan ni välja att lägga moms på fakturan och då automatiskt bli frivilligt momsregistrerade för lokaluthyrningen. Men ni måste alltså inte om ni inte vill.

      Det finns alltså lite olika krav på uthyrningen för att den ska kunna bli momsregistrerad, t ex att det är en stadigvarande uthyrning och verksamhet, att hyresgästens verksamhet är momspliktig mm. Du kan läsa mer på Uthyrning av fastighet och frivillig skattskyldighet (Skatteverket).

      Och om hyresgästen är en privatperson, dvs inte en näringsverksamhet med momspliktig verksamhet, kan du aldrig ta ut moms på en längre uthyrning.

  • Hej!
    Vi har ett omomsat fastighetsbolag (AB) som hyr ut en lokal till en momspliktigt hyresgäst.
    Vi debiterar alltså ingen moms på hyran.

    Hyresgästen hyr i sin tur ut lokalen till en privatperson (Enskild firma) och debiterar även moms på sin hyra.

    Min fråga är om detta påverkar vårt fastghetsbolag på något sätt?

    I framtiden kan vi tänka oss att frivilligt momsa på bolaget och lokalen men helst inte i nuläget.

    Vänligen Malin

  • Hej!
    Vi är 10 radhusägare som har en samfällighet genom vilken vi administrerar vår externa garagelänga. Bredvid längan har vi upplåtit en extra p-plats för en av fastighetsägarna. Han betalar hyra för denna.

    Nu vill denne person att samfälligheten ska fakturera hans företag istället för honom, eftersom han då startat företag (AB) och en firmabil. Företaget är ”skrivet” på hans adress och han hävdar att därför kan uthyrningen vara momsfri precis som den är i dagsläget som privatperson.

    Har han rätt?

    • Hej Erik!

      Jag är tyvärr ingen expert på parkeringsplatser och fick läsa på lite. Och det verkar inte vara helt tydligt faktiskt. Finns en hel Rättslig vägledning hos Skatteverket om uthyrning av parkeringsplatser.

      Vad jag förstår är uthyrning av parkeringsplatser normalt sett momspliktig. Den kan däremot vara momsfri om den sker i anslutning av annan momsfri uthyrning av bostäder eller lokaler. Vad jag förstår ska det då vara från samma hyresvärd till samma hyresgäst och i samma fastighetskomplex.

      Nu sker det väl inte nån annan uthyrning som parkeringsplatsen kan vara underordnad, eller hur? Och hyresgästen är ju dessutom ett företag som inte ens ”bor” i samfälligheten (även om ägaren gör det). Så min gissning skulle nog vara att detta egentligen ska vara momspliktigt. Och det finns t o m ett rättsfall i SKV-texten ovan om en samfällighet där parkeringsuthyrningen ansågs vara momspliktig.

      Men jag har alltså inte råkoll på de här reglerna och eftersom det verkar vara lite olika specialfall skulle jag rekommendera att ni själv läser Skatteverkets text på länken ovan, med det ni vet om er situation, och kanske vid behov ringer Skatteverket.

  • Hej Sitter i en knivig situation och har flera frågor! Vi sitter i en fastighet där flertal andra företag även sitter. Fastighetsägaren och vårt aktiebolag är båda momsregistrerade. Nu vill vi hyra ut del ca 50% av vår 190kvm lokal till ett vårdbolag som ej är momsregistrerade. Fastighetsägaren debiterar oss moms, men vi kommer inte debitera andrahandsgästen någon moms. Om vi då inte lyfter 50% av vår ingående moms så borde det väl inte vara ett problem eller? Till saken hör att den del som ska hyras ut är ett entresolplan som vi själva bekostat och den ytan står inte med i vårt hyresavtal, jag tänker att den ytan inte är fastighetsägarens. I vårt avtal står att vi får återställa lokalen vid ev avflytt.
    Fastighetsägarens säger nej till uthyrning för att de inte kan inräkna mer än de 5% av tillåtna ytan till momsfria verksamheter. men denna ytan är ju inte deras.
    Tacksam för hjälp!

    • Hej Richard,

      Yes, det var flera frågor att grunna på där. 🙂

      Till att börja med, helt rätt att ni inte kan lägga på moms på hyran om er andrahandshyresgäst inte är momsregistrerade. Och då kan ni mycket riktigt inte heller lyfta ingående moms på hyra ni betalar till fastighetsägaren på den ytan.

      Hur man sedan ska beräkna den ”procenten” om detta gäller yta som inte finns med i hyreskontraktet, vet jag faktiskt inte. Men vad har vi för olika varianter?
      1. Lyfta all ingående moms på hyran eftersom ni trots allt använder all yta i hyreskontraktet till er egen (momsregistrerade) verksamhet. Den yta ni hyr ut är ju ”ny yta”. (optimistiska versionen)
      2. Beräkna nya ytans andel av summan av hyreskontraktets yta och nya ytan. Lyft inte denna andel av ingående momsen.
      3. Beräkna nya ytans andel av hyreskontraktets yta. Lyft inte denna andel av ingående momsen. (pessimistiska versionen)

      Jag vet faktiskt inte. Skulle jag gissa så känns det som att nr 2 är mest rimlig, dvs att man resonerar att lokalen numera har fler kvm än vad som står i hyreskontraktet. Men man kanske får höra med Skatteverket här, dock inte säker på att de skulle ha nåt svar heller.

      Fastighetsägare brukar ha i sina kontrakt att lokalen måste användas i momspliktig verksamhet, just för att de ska få behålla sin momspliktighet för lokalen. Och momsfri uthyrning är ju tyvärr inte momspliktig verksamhet. Huruvida detta inte skulle gälla pga att det gäller ”ny yta” vet jag inte. Men til syvende og sidst är det ju fastighetsägarens OK ni behöver. Sätter de sig på tvären spelar det kanske ingen roll vad Skatteverket skulle tycka.

      • Hej Mikael, tack för svar och förslag. det är verkligen inte någon lätt fråga. Dock har hyresvärden gått med på att vi har ut den lilla del som ingår i vårt avtal med dem. övrig yta kan vi säkert hitta en bra momslösning för. dock vill hyresvärden att vi skriver under ett avtal där vi blir ansvariga för om värden pga av detta blir skyldiga att återbetala till Skattemyndigheten inklusive alla eventuella avgifter etc..
        Det känns mindre bra! De får hyra ut 5% av fastigheten till momsbefriad verksamhet, men anger inte hur stor del den är idag. Hyresvärdens yta som vi hyr ut i andra hand motsvarar ca 0,3% av hela fastigheten.

  • Hej! Kom in på denna sida när jag sökte på Google angående mina planer, jag har hittat en gammal stor butikslokal som är momspliktig som jag vill hyra, starta en firma och bygga om lokalen med massa mindre förråd och hyra ut till privatpersoner som är i behov av extra förråd. Går det? Enligt hyresvärden så säger han att det enbart går att hyra ut förråd till företag då lokalen står som momspliktig, stämmer det? Eller går det att lösa? Jag är ny inom detta och har inte så mycket koll. Mvh Henric

    • Hej Henric!

      Har haft lite svårt att hitta bra info om detta, men vad jag förstår är uthyrning av förråd till företag momspliktig och till privatpersoner momsfri.

      Min gissning är att hyresvärden är frivilligt momspliktig för lokalen, men det kräver ju att verksamheten som bedrivs i lokalen är momspliktig. Om du skulle hyra lokalen och bedriva momsfri verksamhet (t ex tandläkare, försäkringsbolag, bank eller förrådsuthyrning till privatpersoner), skulle hyresvärden tappa sin frivilliga momspliktighet för lokalen. Och i sin tur inte få lyfta ingående moms på sina kostnader för lokalen.

      Det är i alla fall min gissning.

  • Hej!
    Har läst tråden och vill bara säkerställa att jag uppfattat detta korrekt.

    Jag hyr en affärslokal där hyran inte är momsbelagd.
    Jag i min tur ska hyra ut delar av lokalen, två behandlingsrum, till två företagare (tatuerare och nagelteknolog) som alltså sysslar med momspliktig verksamhet. Då kan jag lägga till moms på deras hyra?

    Mvh Zara

    • Hej Zara!

      Ja det stämmer, förutsatt att det är en stadigvarande uthyrning och så. Du kan läsa mer om detaljerna hos Skatteverket.

      Sen är det kanske inte lika viktigt i ditt fall eftersom din hyra är momsfri. Största anledningen till att momsa din uthyrning är ju att få lyfta moms på den hyra du betalar. Så om du skulle få en momsfri hyresgäst kanske den bästa lösningen är att inte lägga på moms. Man får kolla på varje enskild situation.

  • Hejsan! Väldigt intressant läsning. Och lite jobbig då jag tror jag har gjort fel i min andrahandsuthyrning.
    Jag bedriver momspliktig konstarbete och hyr en större ateljé. Denna hyra är inklusive moms som jag betalar.
    Sedan så delar jag denna lokal med 4 personer till som också arbetar med konst (men har inte momspliktig verksamhet), vilka jag fakturerar i min tur inklusive moms. Men dom är som sagt privatpersoner.
    Är det fel att göra på detta sätt? Och hur skulle en annars lösa det?

    • Hej Johan,

      Nej, jag tror tyvärr att du inte kan lägga moms på en sådan andrahandsuthyrning, eftersom dina roomies inte har momspliktig verksamhet. Vilket skulle innebära att du inte kan lyfta moms på din hyra på den yta du hyr ut.

      Det finns dessutom risk att hyresvärden säger ifrån, eftersom det är i dennes intresse att ha momspliktig verksamhet i lokalerna. Så ibland (men inte alltid) har hyresvärdarna klausuler där de kräver att det endast ska bedrivas momspliktig verksamhet i lokalen.

      Såvitt jag vet finns det nog inget sätt att lösa detta med andrahandsuthyrning, är jag rädd. Går man by the book får du alltså inte lyfta del av momsen på din hyra, och behöver då ta 25% extra betalt av dina roomies för att få kostnadstäckning.

      Det är nog många som vill komma runt detta genom att istället debitera något annat till sina ”hyresgäster”, t ex nån slags ”kontorstjänst” eller dyligt. Fast det är rätt oklart om en sån lösning skulle hålla, om det i allt annat faktiskt handlar om att de hyr in sig i lokalen.

  • katerina ASTROEM

    Hej har en fråga … vi har en fastighet idag som just nu bedrivs hotellverksamhet ..
    hyresgästen lämnar tillbaka hyreskontraktet och vi som fastighetsägare vill ändra till studentbostäder istället .. vet att vi inte kan ta ut ngn moms men hur beter man sig under tiden det är renovering innan uthyrning för studenter ?? Har man rätt att dra av momsen under ombyggnationen???
    Hur blir det med resten av fastigheten .. ?? En hyresgäst är idag momsfri och resten är momsbelagda … och nu kommer även ytterligare hyresgäster från hotell till student blir momsfria .. lokalens totala uthyrningsyta är ca 1400 nu när det blir student bostäder så kommer mer än hälften vara utan moms måste man ändra till momsfriverksamhet eller dra bort mindre moms bara

    • Hej Katerina,

      I er situation skulle jag sätta mig ned med en rådgivare angående era momsfrågor. Det är lite för stor verksamhet och för stora siffror för att man ska kunna säga på en blogg vad som gäller.

      Men generellt sett, när en fastighet innehåller både momspliktiga hyresgäster (där man även lägger på moms på hyran) och momsfria hyresgäster, blir det så här:
      1. På kostnader som avser de momsfria lokalerna/bostäderna får ingen moms lyftas.
      2. På kostnader som avser de mompliktiga lokalerna får all moms lyftas.
      3. På kostnader som avser hela fastigheten (eller hela företaget) får en jämkad del av momsen lyftas.

      En jämkning av momsavdraget fungerar så att om man har 60% momspliktig uthyrning får man lyfta 60% av momsen på kostnader som rör hela fastigheten. Jämkningen kan göras på olika sätt, t ex på yta eller hyresintäkter. Jag är osäker på om en viss metod är ”mer accepterad” än andra.

      Nu var det ett tag sedan jag sysslade med de här sakerna, men sist jag gjorde det var det nog så att när man bygger om en lokal är det statusen efter ombyggnationen som styr momsavdraget. Dvs när man bygger om till bostäder kan man aldrig lyfta ingående moms. Och bygger man om till lokaler och avser bedriva momspliktig uthyrning där får man lyfta ingående moms. MEN det är mycket möjligt att det finns varianter på detta, så jag rekommenderar er verkligen att titta närmare på just er situation, gärna då tillsammans med en kunnig rådgivare.

  • Madeleine von Wowern

    Hej, jag hyr en lokal där jag bedriver momspliktig verksamhet, hudvård, jag vill nu hyra ut lokalen 2 dagar per månad till en annan hudterapeut som även hon bedriver en momspliktig verksamhet. Vad gäller i denna situation? Måste jag lägga på moms på hyran hon ska betala?
    Tack för svar!

    • Hej Madeleine,

      Du måste inte men jag skulle säga att du förmodligen bör göra det. Om du inte lägger på moms blir uthyrningen momsfri, vilket innebär att du inte får lyfta ingående moms på de kostnader som rör uthyrningen.

      Eftersom även din hyresgäst är momspliktig, får hon ju lyfta momsen du lägger på hyran, så det blir ju ingen extra kostnad för någon av er.

  • Hej! Jag har en lokal som består av 3 separata rum. 2 av rummen vill jag nu hyra ut i andra hand. Vi har alla momspliktiga verksamheter som krävs enligt mitt hyresavtal. Min fråga är hur gör jag med momsen. Kan jag fakturera dom en tredjedel var av hyran med 25% momspålägg?

    • Hej Es,

      Ja, förutsatt att du uppfyller alla krav för frivillig momspliktighet, kan du lägga på 25% moms när du fakturerar dina andrahandshyresgäster.

      De viktigaste kraven är:
      * Att det är en avskild yta (vilket det ju är)
      * Att hyresgästerna bedriver momspliktig verksamhet (vilket de ju gör)
      * Att hyresgästerna hyr lokalerna på heltid samt på obestämd framtid eller på minst ett år

      Du kan läsa lite mer i Skatteverkets broschyr i ämnet.

  • Hej Mikael. Tack för intressant tråd och svar. Jag är konstnär och min hyresvärd har sagt upp mig för omförhandling av hyresvillkor. Han säger att min hyra blir 25% högre på grund av att jag inte bedriver bedriver momspliktig verksamhet (jämfört med liknande lokal i mitt hus).
    Men varför just 25%? Jag förstår att han inte får göra avdrag på ingående moms på kostnader för fastighetens förvaltning. Men vad säger att 25% av hyran i en fastighet motsvarar nivån på de avdrag som hyresvärden kan göra för sina kostnader. Min hyra är konstant. Hyresvärdens kostnader är väl något som kan variera stort från år till år beroende till exempel på renovering etc. Borde inte min 25% högre hyra vara lägre de år hyresvärd inte har höga kostnader för förvaltning? Eller vad är det jag missar i detta?

    • Hej Mattias,

      Det finns såvitt jag vet ingen regel som gör din hyra 25% högre utan det är ett val som hyresvärden gör. Och är det fair med 25% eller finns det en lägre nivå som är rättvisare? Det finns nog inget rakt svar där, utan det är nog helt enkelt en förhandlingsfråga. Beror ju även på fastighetsägarens kostnadsstruktur, framför allt huruvida man har egen personal eller köper in de flesta tjänster.

      Visst varierar hyresvärdens kostnader från år till år, men det gör den ju för alla fastigheter och alla hyresgäster. Det är ju inget som rör just momsfria hyresgäster. Att din hyra skulle variera från år till år beroende på fastighetsägarerns kostnader blir rätt bökigt. Och dessutom skulle hyran bli högre för de som råkar vara hyresgäster det år kostnaderna var högre och vice versa, vilket blir väldigt oförutsägbart.

      Ledsen att jag inte har något bättre svar, men jag tror inte det finns något rakt svar. Någon med mer erfarenhet av fastighetsägarsidan kanske har mer insyn i hur fastighetsägare resonerar här.

  • Hej, Om man vill hyra ut en sedan tidigare momspliktig lokal under kort tid (3 månader) till en ej momspliktig verksamhet, försvinner då momsplikten för den lokalen eller kan den klassas som momspliktig efter de 3 månaderna igen pga kort tid?

    • Hej Karin,

      Uthyrningen kan klassas som momspliktig igen så länge som villkoren uppfylls.

      Om du under en tremånaders period har en momsfri hyresgäst och uthyrningen under den tiden därför inte är momsad, innebär det inte att lokalen för evigt är momsfri. Om du sedan byter hyresgäst till en momspliktig verksamhet som i övrigt uppfyller kraven (långvarig uthyrning, avgränsad yta etc), så kan du återigen köra frivillig moms på lokalen.

  • Hej och tack för bra information, jag skulle köpa en industrilokal (ett friköp industriradhus) som de håller på att bygga. Man kan köpa den antingen som privatperson eller som företagare. 25% av kostnaden för entreprenaden kan ett momsregistrerat företag lyfta direkt. Jag har inte något företag just nu och tänkte starta ett aktiebolag och köpa lokalen sen kan jag hyra ut den. Min fråga är att jag kan lyfta momsen direkt (25% av kostnaden för entreprenaden) eller först måste jag hitta en momspliktig hyresgäst?

    • Hej Advina,

      Oj, jag kan nog inte svara på det. Dels är jag inte jättebra på snårigare momsfrågor vad gäller fastigheter. Mitt blogginlägg ovan gäller ju främst frivillig skattskyldighet vid andrahandsuthyrning av färdiga lokaler. Det du pratar om är ju en helt annan affär.

      Dels känns det som att det kan finnas en del snårigheter som du behöver ha koll på i den affär du beskriver. Så jag skulle nog råda dig att ta hjälp av någon med kunskap på området och insyn i affären.

  • Jag har ett AB och ska hyra av mig själv i vårt hus där jag äger 50% av byggnaden
    ska ökade kostnaderna såsom el vatten värme sophantering stå med i kontraktet
    jag som privatperson ska beskattas med 30% – måste det delas upp mellan oss (min man och jag) i deklarationen
    vad gäller momsen så är det väl nya regler på g i januari -22
    fastighetsskatten ska väl också ingå i hyreskontraktet
    lokalen är 13% av hela bostaden med separat ingång utan anslutning till övrig byggnad
    Hur ska jag formulera mig så att allt blir rätt

    • Hej igen Carina,

      Glömde en sak – vilka nya momsregler är det du tänker på?

    • Hej Carina,

      Vad du tar med i hyreskontraktet är lite upp till dig, det finns inga uttryckliga regler för det såvitt jag vet. Huvudsaken är att den hyra du sätter motsvarar marknadshyra. Sen hur man bestämmer marknadshyra för en lokal i er bostad är ju en helt annan och tyvärr inte så lätt fråga. Det är ju inte vad du hade fått betala för en lika stor lokal hos en extern hyresvärd, utan snarare hur mycket du skulle kunna hyra ut er lokal för till en extern hyresgäst. Men det är ju inte alltid helt lätt att avgöra.

      Däremot tror jag inte att företaget kan stå för saker som el, värme, sophantering mm såvida det inte är helt separerbara kostnader från era privata kostnader. Ett exempel på en separat kostnad skulle vara om företaget har en byggverksamhet där man behöver beställa sophämtning i big bags, separat från den vanliga sophämtning. Den bör man ju kunna lägga på företaget. Men för övriga kostnader får ni istället som uthyrare göra avdrag i er deklaration för kostnadsökningar till följd av uthyrningen.

      Jag tror inte hyreskontraktet mellan er och bolaget behöver vara superkomplicerat, och absolut inte så komplicerat som det man brukar ha hos en professionell hyresvärd. De handlar ju ofta om att reglera förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, medan i ert fall har ni ju inget reellt tvåpartsförhållande utan ni behöver bara se till att formalisera uthyrningen samt lägga hyran på en marknadsmässig nivå för att undvika förmånsbeskattning för er själva.

  • Hej!Ursäkta min fråga men jag blir bara snurrig i hjärnan av all info.
    Jag ska på graviditetsuppehåll 1år och ska fakturera hyran av lokalen (jag hyr av HSB, med moms), som jag bedriver en momspliktig verksamhet i, till en annan som ska bedriva momspliktig verksamhet), ska jag ha moms på hyran eller ej?
    Tack för svar!
    Med vänlig hälsning Monica

    • Hej Monica,

      Eftersom din hyresvärd fakturerar hyran med moms är det bra om även du kan fakturera med moms när du hyr ut i andra hand. Annars får du inte lyfta momsen på förstahandshyran och är tvungen att lägga på 25% på andrahandshyran för att få kostnadstäckning.

      Jag gissar att det är en separat lokal (dvs ”avgränsat utrymme”) och att du skriver hyreskontrakt med andrahandshyresgästen. Hyrestiden behöver vara tills vidare eller minst ett år. Och det är bra (dvs ett krav) att hyresgästen bedriver momspliktig verksamhet. Såvitt jag kan se uppfyller du då alla kraven och kan lägga moms på hyran till andrahandshyresgästen, och därmed även lyfta momsen på förstahandshyran.

  • Tack för svar! En till fråga, dök upp nu: om min hyra är 10 000 inkl moms, ska jag lägga på moms på den summan, alltså 10 000 plus moms?

    • Hej Monica,

      Det är ju upp till dig och hyresgästen att förhandla om. Men om du vill fakturera självkostnadspris, och du har rätt att lyfta momsen på hyra du betalar, bör du ju fakturera din kostnad (8000 kr) och lägga moms på det.

  • Tusen tack Mikael! Så tacksam för svar!

Skriv en kommentar

Din e-postadress kommer inte publiceras.